Huis kopen

Europees en internationaal recht en aankoop van onroerend goed: de normen die ons dichter bij elkaar brengen

Het Europese recht heeft het proces van het kopen van onroerend goed in de lidstaten gestandaardiseerd. Dezelfde richtlijnen hebben tot doel de markt, zowel de verkopers als de kopers, te beschermen door nuttige normen, regels of wetten op te leggen – ook al worden ze soms als beperkend of buitensporig beschouwd.

Zo moet elke lidstaat voldoen aan bepaalde wettelijke verplichtingen op milieugebied; een verkoper moet daarom een EPC (energieprestatie-certificaat) laten opstellen, waarin enerzijds het energieverbruik van het te koop aangeboden goed en anderzijds de uitstoot van broeikasgassen (per jaar) wordt geëvalueerd. Dit DPE is het PEB-certificaat voor Belgen.

In feite kent u dit reglement al, als u Belgisch, Luxemburgs of Nederlands bent: u hebt hetzelfde thuis! Wat de Britten betreft: ondanks de Brexit en het feit dat de Britse nationale wetgeving de komende jaren steeds verder van de Europese normen afwijkt, is de kans groot dat sommige, zo niet de meeste van deze praktijken worden gehandhaafd zoals ze zijn of slechts in geringe mate worden gewijzigd. Het streven van de Britse regering naar een groenere economie mag niet indruisen tegen de normen die deze economie ondersteunen.

De technische kant van het vastgoedaankoopproces moet dus niet het moeilijkste aspect zijn – er zullen altijd gemeenschappelijke, internationale normen zijn die het proces “vertrouwd” houden.

Wanneer het nationale recht de rol van de bij de verkoop van onroerend goed betrokken partijen bepaalt.

Waar het ingewikkelder kan zijn, is in de definitie van ieders rol. Wie doet wat in het verkoopproces? Wat is de rol van de makelaar, wat is de rol van de notaris in Frankrijk?

De kans is groot dat de rollen van de betrokken spelers anders zijn dan die van degenen die toezicht houden op het proces van verkoop/aankoop van onroerend goed in uw land. In Frankrijk gebeurt de aankoop bijvoorbeeld in twee fasen: eerst wordt een belofte tot verkoop getekend, wat een compromis (verkoop) overeenkomst wordt genoemd. Dit compromis verbindt de partijen, maar om verschillende redenen kan de verkoop niet plaatsvinden. De makelaar is bevoegd om het compromis op te stellen.

Wanneer het proces is afgerond, ronden beide partijen de verkoop af door het ondertekenen van de verkoopakte, die alleen de notaris kan opstellen en valideren. De notaris is dus de enige overheidsbewaarder die de eigendomstitel van het goed kan overdragen tussen de verkoper en de koper. Hetzelfde geldt voor Nederland en België.

De praktijken kunnen echter van land tot land verschillen. In het Verenigd Koninkrijk kunnen twee partijen een titel overdragen: de “solicitor”, die min of meer het equivalent is van de Franse notaris, en de “conveyancer”, wiens specificiteit er juist in bestaat alleen toezicht te houden op de verkoop en deze eigendomstitel over te dragen. Bijzonderheid van het Britse systeem, bijzonderheid van het Franse systeem.

Bij Arden Estate zijn we ons terdege bewust van de verschillen die kunnen bestaan tussen de verschillende landen – daarom voorzien we onze klanten, toekomstige kopers, van de nodige informatie om de bijzonderheden van het Franse systeem duidelijk te maken, waarbij we, indien nodig, parallellen trekken zoals we die net als voorbeeld hebben genomen.

Nederlands